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房价行情

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房价行情属于装修行业的百科名称。该词条介绍房价行情的基本资料还有和房价行情相关的一些信息,由一起装修网整理发布,详情如下:

房价行情
目录

房价(房地产价格)是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值,即房价:土地价格+建筑物价格,是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价的价格定位由多种因素构成。

 

 


定义


房价有三种存在形式:要约价格、成交价格、申报价格。要约价格随市场行情随时波动,成交价格是供需双方博弈后的结果,申报价格是向政府管理部门登记的结果。而广泛使用的房产成交价格往往是申报价格,而申报价格质量非常差。


概述


房地产作为商品同任何商品一样,是使用价值和价值的统一体。根据马克思主义经济学的劳动价值理论和价格理论,从总体上看,房价的基础仍然是价值,基本上也是房地产价值的货币表现,但又有其特殊性。

在这里之所以说是“基本上”,是因为房价的形成与其它一般商品的价格形成相比,有着不同的特点。房价是一个复杂的经济范畴,既包括土地的价格,又包括房屋建筑物的价格,房与地是不可分割的统一体,房价是这个统一物的价格。房屋建筑物是人类劳动的结晶,具有价值,这与一般商品价值的形成是相同的。但是土地是一种特殊商品,却不完全是劳动产品,一方面,原始土地是自然界的产物,并不包含人类劳动在里面,其所以具有价格是因为土地垄断引起的地租的资本化。

所谓地租实质上就是土地使用者为使用土地而向土地所有人支付的费用,反映了土地的自然资源价值。从这个角度看原始土地的价格并不是劳动价值的货币表现。但另一方面,现实生活中的土地已经过了劳动*,又凝结了大量的人类劳动。为了使土地符合人类经济性的运用,人们在开发利用土地过程中,对原始土地进行改造,又投入了大量的物化劳动和活劳动,特别是作为建筑地块的土地投入的基础设施等费用更多,而且越往后去投入的劳动积累越多,这些投入的劳动凝结而成的价值与一般商品一样具有同等性质的劳动价值,从这个角度看土地价格绝大部分又是劳动价值的货币表现,它的价值量是由投入的劳动量来衡量的。

所以,房地产价值是房屋建筑物价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一,房价就是这种综合性特殊价值的货币表现,由于房屋建筑物价值和土地中投入的劳动形成的价值占了主要部分,因此可以说房价基本上是房地产价值的货币表现。


特点


1、房价具有明显的权利价格特征

由于房地产本身空间的固定性和不可移动性,不象其他商品一样通过*可以转移到任何地点使用,而是一种权利关系的转移,因而房价实质上是权利价格。房地产权利包括房地产所有权和他项权利,这种权利体系称为“权利束”,即房地产权利是由一束权利组成的,房地产所有权是最完全、最充分的权利,由此派生出租赁权、抵押权、典当权。同时,又由于房地产使用价值的多样性,对于同一种房地产不同的人所需要的用途是不一样的,相应所需要的权利也就不一定相同,因而可以分享同一房地产的不同权利,这就形成不同权利价格,例如所有权价格、租赁权价格等等。

2、作为房价基础的价值具有特殊性

一般商品都是人类劳动的产品,商品的价值量是由生产该商品的社会必要劳动时间来决定的。而房地产的物质构成中包含土地在内,原始土地本身是非劳动产品,其价格是地租的资本化,只有*在土地上的劳动才能以社会必要劳动时间来计量,因此,房地产不完全是劳动产品,房价也不完全是社会必要劳动时间决定的。如前所述,房价只能说基本上是房地产价值的货币表现。由于土地是稀缺资源,不能再生,因而土地价格受到供求关系的影响特别大,市场需求的无限性和土地供给的有限性,必然拉动地价上涨,由此影响到房价也呈现出长期上升的趋势。

3、房价具有特殊的形成机制

房价受到房地产需求量变动的影响特别大。一方面是房地产的个别性使每一宗房地产都是唯一的,不可能因某宗房价上升就大量生产一模一样的房地产商品,因而任何一宗房地产的供给都是缺乏弹性的;另一方面,房地产建设周期长和地区性的特点,也使供给有明显的滞后性,在一定时期供求关系不可能随时调整,一旦供过于求或供不应求,都要经过相当长时间(短则一、二年,长则三、四年)才能调整过来,房地产商品的供给弹性小,因而房地产均衡价格(指市场供给和市场需求相平衡时的价格)的形成主要是由需求量的变动所决定的。当需求量增加,供给量不能相应增加时,房价便呈现出上升趋势。

同时,房价受到房地产效用及其长期发展趋势的影响也特别明显。不仅不同的房地产有不同的效用,而且即使同宗房地产,由于所处地段、房型、楼层、朝向等的区别,也具有不同的使用价值,这就直接决定了它们之间的价格差异。再者房地产又是超耐用商品,使用时间特别长,未来的供求变动对价格变动趋势会产生相当大的影响。购房者投资置业,总是希望所购置的房地产能保值增值,因此,在购房时不只是考虑当前,而是更多地考虑未来的房地产发展趋势,因而价格预期的心理因素,就成为影响房价长期走势的一个不可忽视的因素。

4、房价具有显著的个别性

这里所说的个别性是指每宗房地产都有其不同于其他房地产的价格。其原因主要是由房地产物质实体的个别性所造成的,由于房地产空间的固定性、不可移动性,房地产实际的价值和使用价值是各不相同的,因而其价格也具有个别性。

5、房价具有多种表现方式

一般商品的交易方式主要是*,售价比较单一。而房地产是价值量大的超耐用品,交易方式多种多样,其中房地产*和租赁在交易量和市场范围方面占主要地位,此外还有抵押、典当、作价入股等。在这些不同的交易方式中,房价也有不同的表现方式,如售卖价、租赁价、抵押价、典当价等等。

6、房价总水平具有上升趋势

一般商品的价格随供求关系的变动而上下浮动,总趋势是随着劳动生产率的提高,单位产品成本的降低而趋于下降。而一个城市或地区的房价总水平,虽然受供求关系影响会出现周期性上下起伏,但从一个较长时期看却呈现出上升趋势。主要是因为土地的稀缺性和供应量的有限性,需求拉动地价上升,同时,城市基础设施建设的展开,*在土地上的劳动积累也使土地不断增值,地价上涨必然引起房地产不断升值。此外,一个城市或地区房价还同经济发展水平密切相关,随经济发展和收入水平提高,房屋的内在品质和外部环境不断改善,也使房价相应上升。综合上述因素,从长期发展趋势看房价总水平趋于上升,这是同一般商品价格所不同之处。


类型


房价可以根据不同分类标准划分:

(一)按房地产权益划分的房价类型

从房地产权益划分为房地产所有权价格和房地产他项权利价格两大类。

房地产所有权价格,特指房地产市场上商品房*价格,包括新增商品房(增量房)*价格和存量房*价格,通过商品房*的所有权由卖方转移到买方,体现了房地产产权关系的变化,所以俗称为“产权价格”这类价格在商品房市场上占主导地位。

房地产他项权利价格可细分为租赁权价格(通常称为租金)、抵押权价格、地上权价格、地役权价格、典权价格等,它们都是从房地产所有权价格派生出来并与之有密切联系的价格,在中国大陆境内流行的主要是租赁价格和抵押权价格,典当权价格刚开始试行。租赁权价格包括商品住房、工业厂房、商铺和办公楼等出租价格,租赁权价格的形成随行就市。抵押权价格则通常由经济评估机构对用于抵押的房地产所评估的价格。地上权、地役权、典权等他项权利主要在中国港澳台地区实行。

(二)按物质实体形态划分的房价类型

从房地产总体的物质实体划分,可以分为三种物质形态:土地、单独的房屋建筑物、“连房带地”的房地产整体。与此相应也可分为土地价格、房屋建筑物价格、“连房带地”的房价。

土地价格包括土地所有权价格(在中国特指对农村集体土地征用时的补偿价格)、土地使用权出让和*价格。

单独的建筑物价格只是在特定的情况下存在,例如国家将公有住房按优惠政策*给原租户,属于房改政策性住房建筑物价格,减免土地出让金的经济适用房,*给中低收入户,属于住房保障性的住房建筑物价格。

而在一般情况下,商品房的*价格都是“连房带地”的房价。

此外,按房地产物质实体的种类或用途划分,还可以细分为:商品住宅价格、工业厂房价格、商铺价格、办公楼价格等。由于其建造成本和用途不同,也存在着不同的房价。

(三)按形成方式划分的房价类型

根据价格形成的方式不同,房价可以划分为:理论价格、评估价格和实际成交价格三种类型。

理论价格是指房地产内在价值的货币表现,也可称之为基础价格。

评估价格是指专业的房地产评估人员根据科学的方法对房地产的市场价值进行估算而得出的价格,可称之为参照价格。

实际成交价格是指房地产交易双方实际达成交易的价格,其中受到供求关系、竞争烈度等因素的深刻影响,称之为市场价格。

房价形成方式还可从价格形式的角度进行划分,可分为:自由市场价、政府指导价、政府定价三种类型。

自由市场价是完全由市场自发调节并由企业自主确定的房价,这是主体,商品房市场价格属于这种类型。

政府指导价是由政府物价部门规定基准价并允许在一定幅度内上下浮动的房价,具有社会保障性质的专门供应给中低收入户的经济适用房价格属于这种类型,实际是准商品房价格。

政府定价专指供应给低收入户的廉租住房的租赁价格,尚未*的公有住房租赁价格也可包括在内,由于其是社会保障性住房,含有政府的房租补贴,所以租金较低。

(四)按计价单位划分的房价类型

按计价单位的不同,房价可以分为总价和单价两种。

总价是指一套房地产总价格,即每套价格。

单价是指一套房地产总价分摊到该套房地产面积上所得到的单位面积价格。

对于“连房带地”的房地产,通常采用按套内面积分摊到每平方米建筑面积的单位价格。房地产每套总价在其他因素不变的前提下,主要取决于套内建筑面积的大小,如一套住宅建筑面积为150平方米,每平方米为6000元,套总价为90万元,如为100平方米,套总价为60万元,如为70平方米,则套总价为42万元。使用套总价的意义在于能更好地根据居民家庭的收入状况和支付能力,确定房型和套内面积,*适销对路的住房,促进销售,满足不同层次消费者的需求。而对于土地,可以有两种单价形式:

一种是一宗土地的总面积分摊的单价,称为“土地单价”。

另一种是按城市规划所规定的该宗土地可建筑的最大建筑面积来分摊的单价,称为“楼面地价”,楼面地价与土地单价的换算关系是:土地单价=楼面地价×容积率 。按楼面地价计算房地产开发中的土地成本较为准确。


地位


(一)房价的基础地位

房价在整个价格体系中,处于基础价格的重要地位。从生产领域的角度分析,房地产是一切商品生产的空间和场所,为使这些房地产所支出的价格(包括租金)能得到价值补偿,必然纳入生产成本,成为商品价格的构成部分。从消费领域的角度分析,住房消费是劳动力再生产费用中的重要组成部分。任何商品生产都离不开劳动力这个生产要素,劳动力的价格是由劳动力生产和再生产的成本费用来决定的,住房作为最基本的价值量最大的生活资料,必然纳入劳动力再生产成本,因而住房价格作为劳动力要素价格之一,也就影响到商品的生产成本,最终影响到一切商品的价格。由此可见,房价是整个市场价格体系中非常重要的基础价格之一。在计划经济体制下,土地行政划拨、住房实物福利分配,不计入或很少计入成本,人为压低了商品生产的真实成本,导致价格扭曲,价格体系极不合理。为要彻底解决这一问题,需要从理论上明确房价的基础地位,在实践中不断深化土地使用制度改革和住房制度改革。

(二)房价的主要功能和作用

房价在市场价格体系中的基础地位,决定了它在市场经济中具有非常重要的功能和作用。具体表现为:

首先,作为基础性价格,房价水平一定程度上决定着市场总体价格水平。表现为房价作为生产要素价格,既影响商品生产的物质成本,又影响工资成本,房价合理与否,不仅决定着生产成本和一切商品市场价格的真实程度,而且由于住房的价值量大在家庭消费支出中占有较大比重,住房价格在全社会消费价格中的权重相应较大,对整个市场消费价格也表现出一定程度上的决定作用。

其次,住房作为重要的消费资料,住房价格对调节居民的生活水平有重要的功能和作用。住房价格高居民承受能力低,居住水平和居住质量会由此下降;反之住房价格水平低,能增强居民的购房能力,相应提高居民的居住水平和居住质量。因此,住房价格的高低成为关系到居民切身利益的重大经济问题和社会问题。

再次,价格作为市场经济最重要的调节机制,还发挥着调节房地产市场供求总量和结构的重要作用。表现为可以调节房地产供求关系,商品房价格高,开发商有利可图,增加开发量,由此增加供给,而房价高,消费者减少*,也会缩小需求;反之商品房价格低,开发商无利可图,就缩减开发量,由此减少供给,而房价低,促使消费者*,又会增加需求,这样就可以利用价格杠杆调节商品房供求,实现供求总量平衡。同时,不同类型、不同层次的房价结构的合理化,还可以促使商品房供给结构与消费结构相适应,从而达到房地产结构平衡。在这里,房价机制与供求机制是交互作用共同发挥其调节功能的。


形成原理


在市场经济条件下,任何商品的价格都是由市场形成的。所谓市场形成价格,就是由市场经济客观存在的规律即价值规律、供求规律和竞争规律调节价格。其中,商品的价值是价格的基础,价格则是价值的货币表现,而供求关系的变动和竞争的展开又影响价格围绕价值上下波动,商品的市场价格正是由这三大规律交互作用所形成的。马克思主义经济学的这一基本原理对房价也是基本适用的。但同时,由于房地产的特点,房价的形成又具有一定的特殊性。

房地产的内在价值,仍然是房价形成的基础。具体到一个房地产企业在制定某一宗房地产商品的销售价格时,首先考虑的是生产成本,同时获取一定的利润,因此,商品房的价值构成即生产成本加开发利润就成为房价形成的基础。作为消费者,在购房时,不仅要满足自己的使用需要,而且必然要考虑到“物有所值”,能带来相应的物质利益,房地产的内在价值也成为购房决策的重要依据。

同时,供求规律和竞争规律也是调节房价的重要因素。

商品的价格受供求关系影响而上下波动,波动的轴心是商品价值,当市场价格高于价值时,市场供大于求,供求机制会抑制商品价格,使之下降;当市场价格低于价值时,市场供不应求,供求机制会提升商品价格,使其上升;当市场供给和需求趋向平衡时,则形成均衡价格。这就是商品市场的供求原理。房地产市场上也同样存在着供求原理,商品房价格随供求关系变化而上下波动,如本章第一节所述,所不同的是,由于房地产的个别性,房地产供给的弹性很小,因此,房地产的均衡价格主要是由需求曲线的位置和形状决定的。全国各大城市普遍出现商品房价格快速上涨的现象,究其原因主要是由于商品住房竣工面积小于销售面积,出现供不应求的态势所造成的。因此经抑制房价涨幅过大的主要措施应是扩大商品住房的供给量,适度控制需求,通过调整供求关系来调节房价。

商品的市场价格还受到竞争规律的调节。一般情况下,供给方之间的激烈竞争会使商品价格下降,需求方之间的竞争会使价格上升,最终供给方与需求方之间的竞争,在供求平衡的情况下则会趋向均衡价格。但由于土地所有权和经营权的垄断以及房地产的区域性和个别性,使房地产市场的竞争不能充分展开,带有某种垄断性竞争的特点,这种不充分的竞争,常常使某个区域、某个时段的商品房价格不能随供求关系的变化而得到及时调整,也使地区之间商品房价格造成较大的差异。

此外,预期原理对房价形成也有特殊作用。一宗房地产的价格,也取决于人们对该房地产在其耐用期内效用、供求关系的预期,这就是房价形成的预期原理。在日常生活中,我们可以看到这种现象,如当某一个城市的有关政府公布将在某地兴建大型基础设施或公共设施,譬如桥梁、地铁、开放式绿地等,则其周围的房价便会悄然上升,这就是预期原理的作用。因为人们对这些大型设施周围的房地产的预期效用看好,所以这些房地产的市场需求增加,从而引起价格上升。


影响因素


房价受各种因素的影响而发生变动,要掌握房价的运动规律,必须弄清影响房价的因素。

根据各种影响房价因素自身的性质,可以将其分为经济因素、社会因素、行政政治因素、房地产的内在因素和环境因素。

经济因素

影响房价的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。这些因素会影响房地产市场的总体供求,特别是影响需求。通常来讲,一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高,财政收入越多、金融形势越好,房地产市场需求就越大,房价总体水平也越高。反之,房价总体水平越低。从中国的情况来看,改革开放20多年后的今天与改革初相比,房价有了巨幅增长,就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。沿海地区与内地,北京、上海、广州、深圳等大城市与一般城市之间,房价水平有较为显著的差异,这也主要是由于这些城市之间,在以上经济因素方面存在的明显差异所造成的。

社会因素

影响房价的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。其中,人口因素包括人口的数量、密度、结构(如文化结构、职业结构、收入水平结构等);家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等;文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。

社会因素对房价的影响作用是相当复杂的,它的作用方式不如经济因素那样直截了当,作用过程也比较长,是一种渗透性的影响。如城市形成历史,对一个地区房价水平的影响,虽然不如经济因素的影响那样明显,但却常常是非常深远并具根本性的,在中国许多城市中,某一个特定的区域,由于其独特的发展历史,而始终成为房价水平的高值区,如上海的外滩、徐家汇、厦门的鼓浪屿、青岛的八大观等。有些社会因素对房价的影响在不同的阶段,作用结果是不同的。如人口密度的提高,一开始会造成房地产需求的增加,引起房价上升,但发展到一定程度,则会造成生活环境恶化,有可能引起需求量减少,房价下降。

行政与政治因素

行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。行政和政治因素都是由国家机器来体现的,因此它对房价的影响作用也比较突出。如城市规划对一块土地用途的确定,决定了这一地块的价格的基本水平。与经济和社会因素不同,行政和政治因素对房价影响作用的速度相对较快,如果说经济、社会因素的作用是渐变式的,则行政和政治因素的作用可以说是突变式的。如,加强宏观调控,紧缩固定资产投资规模,收紧银根政策,会使所在地的房地产需求减少,房价在较短的时间内迅速下跌。

房地产内在因素和周边环境因素

这个因素主要是指房地产自身及其周边环境状态,如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量,以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。首先,房地产自身的内在因素对房地产的生产成本和效用起着重大的制约作用,从而影响着房地产的价格。如地价上涨,建筑材料涨价,会带来成本推进型房价上升。商品房内在品质提高,效用增大也会造成内在品质提高型房价上涨。再如,房屋的朝向也会影响房价。在中纬度地区,朝南的住宅,就比朝北的住宅舒适,因而价格也高。由于房地产的个别性,房价受自身因素(特别是一些与自然有关的因素)制约的现象是非常明显的。这是房地产与一般商品不同的一个重要表现。其次,房地产的使用离不开其周围的环境,因此房地产周边环境的因素,也影响房地产的价格。如位于公园、绿地旁边的住宅,由于其安静、空气清新、风景怡人的环境,价格往往也较高,而如果住宅紧临高速公路、机场等噪声源或垃圾处理场、臭河浜等视觉、空气污染源,则价格就低。


构成要素


城市房价(主要指*价格)主要是由九项因素构成的:土地取得费用、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、销售费、税费、利息和利润。

(1)土地取得费用因房地产开发土地取得方式的不同,可以有多种形式。以土地使用权出让方式取得的城市熟地,土地取得费即为土地使用权出让金;以土地使用权*方式取得的城市熟地,土地取得费即为土地*费。由于国家对经济适用房的土地供应采用行政划拨的优惠政策,取得土地的费用很低,因而房价相对较低。

(2)前期工程费指房地产开发商委托设计、监理、审计等专业机构进行工作所需的费用和施工前期所必须要进行的各项手续性工作所需花费的费用。以上海为例,包括项目可行性研究费、勘察设计费、勘察设计招标管理费、勘察设计监理费、代理施工招投标费、建设监理费、建设工程执照费、工程预决算审计费、新型墙体材料专用基金、竣工档案保证金、人防费、“三通一平”费、移建拆除费、人防费、绿化费、临时用水用电费、临时占路费等。

(3)配套费是为房地产开发进行城市基础设施和公建设施配套而必须投入的费用。其中城市基础设施指道路、排污水系统、供电、供水、供气、电话、通讯等设施,当房地产为住宅项目,会花费公建设施配套费。这些设施又可分为“大配套”和“街坊内配套”两种,大配套指开发项目地块以外的,街坊内配套指开发项目的地块以内的。配套费在不同城市的具体名称各不相同。从规范的角度讲,今后大市政配套设施费等公*品的费用,应逐步改为由城市财政承担。

(4)建筑安装工程费是为进行建筑安装工程而必须向建筑承包商支付的费用,它包括直接工程费、间接费、计划利润和税金。其中,直接工程费包括人工费、材料费、施工机械使用费、施工现场经费(如临时设施费、管理人员工资费、工程排污费等)。间接费主要有建筑施工企业管理费、财务费用和其他费用。

(5)管理费指导房地产开发公司的办公费和人员工资福利费等在某一个项目上的分摊。

(6)销售费指为了进*地产销售而必然发生的广告宣传费、销售代理费、办公费等。

(7)利息通常是指房地产开发项目贷款利息。

(8)税金主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加和其他相关税等。

(9)利润是房地产开发投资应获得的回报。它是房地产开发企业的销售收入扣除开发经营成本(包括土地取得成本)以后的余额,以上九项因素反映了中国城市房价构成状况,每一项因素的变动都可能影响房价总水平,所以房价是在不断变动中的动态概念,所谓房价的基本稳定也是相对的。


经济影响


政府强烈政策、资金救市后,全国好多地方,已出现一片楼市回暖现象。在这次救市中政府也拨出9000亿资金用来保障房建设,今后3年,全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房,同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造。总投资将超过9000亿元,平均每年3000亿元。

这是因为民生地产的健康运行是我们国家房地产发展的方向,也是政府为了保护中低收入人群所做的看得见、摸得着的实事,民生地产已成为上上下下关注的焦点话题,老百姓对于高企房价的无奈的叹息,政府宏观调控的鞭长莫及,都给以往的的楼市留下了遗憾。然而任何事物都是有它的独特规律的,一味的强调、一味的夸大,违背市场规律做事,到头来要成为经济规律的枷锁。所以只有大力发展保障性住房才是解决住房建设的实际问题,才能确确实实缓解普通老百姓的切身利益,真正实现人们的“居者有其屋”的美好愿望。

一个国家的住房价格的房价收入比,确实要在一个合理的水平线上,房价的上升要有理性。楼市中许多的购房者都在盼望着房价的下跌,而且是最好越低越好。他们的心情是可以理解的。因为这是消费者的自然心理状态,也是他们的美好愿望。但是如果房价真的大跌,对于整个国家经济会带来什么样严重后果呢?我们来看假设吧。

后果一:银行纷纷倒闭,经济急剧衰退

如果房价急跌,银行是最大的受害者。根据权威数据判断,房价下降30%银行将增加1万亿元的坏账,可以肯定,房价急挫的结果将是金融机构的噩梦,与此带动资本市场的估价,房价下跌就是下挫30%以上,银行就会受巨创,一旦银行倒闭,国家金融崩溃,国家经济急剧衰退,中国经济将要重建。

长期来我国房地产开发资金过多依赖于银行贷款,大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持,商业银行基本参与了房地产开发的全过程。实际上,我们知道,商业性的银行基本上都进行了股份制改造了。改造后的银行,首先要盈利,而且要保证本金安全,如果房价大跌的话,银行首当其冲受到冲击,坏账增多,银行经营就会成批拖入死地,整个金融体系就会陷入绝境,引发大规模的金融危机,从而从根本上危害我们日益高涨的经济发展势头。

房地产业与银行业互相绑在了一起,的确是一个令人担忧的事情;我们觉得这两个行业为了避免这种一损俱损的风险,就要分散风险,融资多样化:除了房地产公司银行贷款、上市融资和发行企业债券外,房地产企业还可以通过房地产投资基金(比如上市和私募的)、夹层融资以及抵押贷款证券化等多种方式融资。

国务院总理*日前主持召开国务院常务会议时指出,要创新融资方式,通过并购贷款、房地产信托投资基金(REITs)、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式,拓宽企业融资渠道。

这样的话就能分散风险,不至于一个倒下了,就倒了一大片。有些关键的局部,决定着整个全局,我们明显的看到:房地产行业与银行是一损俱损的关系,如果这个环节出了问题,整个经济的血管就崩裂了。

后果二:国民经济通胀急剧转为通缩,经济硬着陆

房价的急剧下跌,除了打击开发商本身外,将严重打击投资者对地产投资的信心,消费者的信心也会受到挫伤。鉴于地产在中国经济中所占的比重,经济会从严重通货膨胀急剧转为通货紧缩,导致经济的硬着陆,中国经济将进入萧条期。

房地产再次被政府肯定为国民经济最重要的支柱产业,但一些唱衰者认为只要房价下跌了,老百姓就可以底价买房子了。这种观念要不得,而且不现实。假如出现这种情形的话,老百姓的收入也会随之大降的,还是一样买不起。这里的问题关键是:一些贫困的老百姓就没有能力从商品房去实现居住目标,而是国家保障性住房这一块要解决的问题,无论房价的涨跌,对他们来说,实际上影响不大。

后果三:房产投资者资产缩水,引发社会大动荡 如果房价急剧下跌,房产投资者的资产将会大幅缩水,大部分人是以贷养房,房价下跌幅度深,房产又不能快速套现,跳楼的人将不在少数,而这部分人在社会的影响力是巨大的,他们的利益受到损害,将引发社会的大动荡。

我们先看看一些房地产企业吧:由于整个资金链断了,就相当于军队断了粮草,除了几个大型开发商之外,没有房地产企业能够抵御大环境变坏的风暴。大批房地产企业破产,导致了上下游产业连环萧条,员工要钱、建筑工人要工资、供应商要材料钱,建材行业大量货物囤积,装饰业工人无事可做,运输业司机空守待命。于是,大规模的事情就会出现。比如,拍卖公司资产,有的哄抢企业物品,有的围攻公司,有的公共场合集会,更有甚者会出现殴打相关人员或严重干扰社会的事件,这些不是危言耸听。

试想一下,我们国家好不容易培养了一个的市场体系,好不容易培养了一批房地产企业,如果这个根本破坏了,只好从头再来,简单重复。

后果四:住房保障体系无法正常实施

房价急剧下跌,必然导致土地价格下跌。政府将为低收入者实施的建设保障型住房与限价房,主要财政支出由地方政府统筹,支出本来就十分困难。而地价的下跌,断了地方政府很大的财政来源,住房保障体系将难以为继,保障性住房的建设将又进入僵局。这也形成了一种怪局,就是财政收入与地价有着密切的关系。如果地价这么高,还让房价大降,这就是:还想让马儿跑,还想让马儿不吃草,怎么可能呢。

如果一旦房价急剧下跌,引发中国经济的大衰退,首先受到冲击的是那些收入较低的百姓,他们中的很多人可能会进入失业的大军中。应为房地产行业正常运行可以起到带动相关产业链运行,如金融业、*业、建筑业,建材业、装饰业、家具业、运输业、咨询业、服务业等等,通过房地产为龙头,拉动国民经济的增长。一旦经济萎缩,人们收入也会相应地减少,到那时,再低的房价对低收入人群仍然觉得高不可攀。


价格定位


第一条 目的

确保项目营销目标的顺利达成,并争取实现项目收益最大化。

第二条 适用范围

适用于集团所有项目及集团代管项目,通过可比楼盘的调查,从竞争的角度出发,从入市时的供求关系出发,以市场比较确定上限,成本估算确定下限来制定项目整体实收均价。

第三条 前提条件及依据

根据当前市场形势对可比项目的楼盘进行价值实现要素的对比分析,判断项目均价。

第四条 完成时间

五个工作日。

第五条 工作程序

(一)从竞争和可比的角度确定比较楼盘;

(二)根据物业的类型、位置、工程形象进度、销售价格等制定物业调查表,并调查填写;

(三)根据影响价格的因素,包括:区域因素、楼盘的本体素质、入市时机、特殊优势及品牌等对价格产生影响的因素,设立不同的权重。

(四)依照项目的比较原则,根据各因素权重比较表进行比较,得出比较系数并推算其比较实收均价;

(五)综合以上四项,用加权平均法得出项目的实收均价;


如何稳定


除了中国房价在不断上升,其他国家也出现了楼价的急剧增长。不妨分析他国房价急 升的原因,借鉴他们稳定房价的有效措施。

南朝鲜:房价5年涨了2.8倍

现象:南朝鲜房价飞涨起自亚洲金融危机后,当时南朝鲜房价下跌近一半。为扶植建筑业,1997年南朝鲜政府放宽了公寓**,此举虽然成功搞活了南朝鲜房地产市场,却助长了房地产投机,从此一发而不可收拾。南朝鲜国税厅对首尔等9个房价暴涨地区的调查显示,2000年1月至2005年6月的5年半时间内,公寓的平均售价上涨了2.8倍,同期南朝鲜国内生产总值每年仅增长4%—5%。

原因:南朝鲜人与中国人一样热衷*不动产。一项问卷调查显示,90%的受访南朝鲜人表示,如果有剩余资金他们愿意投资房地产。此外,南朝鲜人口过分集中,南朝鲜房价最高区域在集中了人口近半的首都首尔。在首尔部分地区,房价上涨率最多达到通货膨胀率的7倍。

稳定房价措施:南朝鲜房价的急涨使三名*—南朝鲜建设部长和两位总统助理请辞。南朝鲜更计划除了此前宣布的2007到2010年期间每年在首尔兴建30.3万套住宅外,再额外建造2.5万套住宅,增加住房供应。另外,更将加强对购房贷款的监管,并降低非银行金融机构发放住房贷款的最高额度。

俄罗斯房价一年内涨了64%

现象:俄罗斯官方机构发布的数据显示,莫斯科房价8月份再创新高,每平方米售价达到3770美元,这一数字甚至超过俄罗斯人均收入(3600美元)。此外,莫斯科的公寓楼价格从今年年初以来上涨了64%。如今,莫斯科许多地方都能见到吊车和施工景象,街头巷尾常有人谈论一些新开发的房地产项目和郊外别墅如何高档、舒适,排长队买房的现象也多了起来。

原因:首先,人们感到“俄罗斯富了,俄罗斯人有钱了”,外来资金涌入“炒房”。其二,富人“扎堆儿”,需求大于供给。住宅70%的*者并非是莫斯科居民。莫斯科不仅集中了俄所有的亿万富豪,还有不计其数的千万富翁和很多本国和外国大企业、公司的老板几乎都选择莫斯科。莫10大楼盘中,位居榜首的公寓每平方米税前均价为2.2万美元,最便宜的一套住房也要660万美元。2006年莫斯科计划开发住宅470万平方米,实际需求是这个数字的1倍。

稳定房价措施:俄罗斯总统普京提出了“让民众买得起房”的计划。另外,检察官们认为房价“明显过高”,怀疑开发商联手*控市场价格。俄罗斯联邦总*检察长尤里·柴卡已委托俄罗斯联邦反垄断局对莫斯科和圣彼得堡等大城市的高房价展开调查。

英国:房价十年涨了近三倍

现象:英国哈利法克斯银行10月发表报告称,英国房价的增长迅速,平均房价涨了近三倍,从6.2万英镑增至今天的17.9万英镑。英国的平均房价1996年2月份以来增长了187%,而大伦敦地区的平均房价则增长了240%。英国西南部康沃尔郡的增长率则达到274%,显示该地区发展迅速。

原因:统计报告指出,英国经济持续发展,失业率不断下降,通货膨胀和利率都维持在较低水平,因此房价才有机会攀高。但中国人的平均工资只增长了54%。

稳定房价措施:英国央行提高基准利率;对第二套房屋*者征收“影响税”;而且银行还对房贷进行严格控制。


回应


1、提问:银行提高首套房贷的动机是什么?

陈国强001 :银行提高首套房贷,可能主要基于两个原因,一是到年底各银行可用的信贷资源有限,贷款额度不多提高门槛;二是对楼市未来变化的判断趋于谨慎,由此提高了风险管理意识。

2、提问:您觉得,形势下,三四线城市的房价将会涨到什么程度?

陈国强001 :三四线城市也需要加以区分,要看它处于哪个区域。处于东部、中部、西部不同的区域会有很大的差异化表现。部分东部区域的三四线城市,其市场热度、房价水平、需求结构、成交结构等几乎超过了一些中西部的省会城市。

3、提问:每轮房价下跌都有个领头的城市,这次如果下跌,可能的城市会是哪个城市?

陈国强001 : 哈哈这个问题有意思。的确,每次调控几乎都有所谓的领跌城市,或者风向标城市,这一次会是哪个或哪些城市?我个人观察,每一轮调控的这些领跌城市,几乎都是重点调控的城市,所以本轮调控的重点城市,比如以北上广深为代表的东部重点城市将会是领跌的城市,其实这种迹象已经比较明显。

4、提问:所谓房价拐点,是真拐还是假拐?为什么?

陈国强001 :对于所谓拐点,大家的理解不尽一致。具体到房价拐点,我个人的理解是,趋势性的变化规律,比如由此前的上涨通道进入到持续性的下降通道,是为拐点。不知你同意否?

 

 

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